« J'étais solitaire dans le Nouou et inerte. Je ne trouvais pas d'endroit où je puisse me tenir debout, je ne trouvais pas de lieu où je puisse m'asseoir. La ville d'Héliopolis où je devais résider n'était pas encore fondée, le trône sur lequel je devais m'asseoir n'était pas encore formé...."
7 Mai 2017
Rappelons que :
Fondement de la demande ancien article 1382 du code civil
Cass 1re civ 29 juin 2016 n° 15-17591 : Responsabilité du rédacteur d'acte qui n'a pas vérifié les déclarations du vendeur
"Si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
Dès lors, encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur d'un immeuble, lui-même assigné en inopposabilité de la vente par le mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire d'un des époux vendeurs, contre le notaire, rédacteur de l'acte mentionnant que cet époux se déclarait sans profession et exempt de tout procédure collective, retient qu'en l'absence de tout élément concret permettant de douter de la véracité des déclarations des vendeurs quant à leur capacité commerciale, la responsabilité du notaire ne peut être retenue, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives".
Cass 1re civ 11 janvier 2017 n° 15-22776 : Responsabilité pour manquement à ses devoirs d'efficacité et de conseil dans sa fonction d'officier public
"Mais attendu que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; que la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise ;
Et attendu qu'après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, puis souverainement estimé qu'ayant son étude à quelques kilomètres de la commune de Saignon, à laquelle avait été reconnu l'état de catastrophe naturelle, le notaire ne pouvait ignorer la publication de l'arrêté interministériel portant constatation de cet état, relayée de surcroît dans la presse locale, la cour d'appel a retenu que le rédacteur de l'acte de vente ne pouvait, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur l'existence de cet arrêté, par une mention ou par une annexion, au même titre que l'état parasitaire de l'immeuble ou le diagnostic amiante ; que, de ces motifs, elle a pu, sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire, déduire que ce dernier avait commis une faute"
Fondement de la demande ancien article 1147 du code civil
Cass 1re civ 29 mars 2017 n° 15-50.102 : Aucune faute du notaire qui ne faisait qu'authentifier l'acte établi par les parties
"Attendu que l’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires formées contre le notaire et son assureur, alors, selon le moyen, que le notaire, tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties ; qu’en se fondant, pour écarter la faute du notaire, sur la circonstance inopérante que le rôle de ce dernier n’avait été que d’authentifier la vente, sans qu’il ait préalablement prêté son assistance à la rédaction de la promesse, ni qu’il soit intervenu lors de la conclusion de l’accord entre les parties, ce qui n’était pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;
Mais attendu que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble vendu qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer ;
Et attendu qu’ayant retenu que le notaire ne pouvait que constater la décision de l’acquéreur d’acheter l’immeuble pour l’affecter à l’usage d’habitation et n’avait pas à interférer dans ses motivations, la cour d’appel a pu, dès lors qu’une telle acquisition n’était pas illicite, en déduire qu’il n’avait commis aucune faute à l’origine du retard apporté à la réalisation d’un changement de destination qui ne lui avait pas été révélé ;
Que le moyen, qui s’attaque à un motif erroné mais surabondant, pris de ce que le notaire n’aurait fait qu’authentifier l’acte conclu entre les parties, est inopérant".
Décision dans le droit chemin de la jurisprudence
Cass 1civ 26 nov 2014 n° 13-27965 : Lorsque l’annulation judiciaire d’un acte de vente n’est due qu’à la défaillance des vendeurs dans leurs déclarations au notaire, ce dernier ne peut être responsable
"Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui relève que l'annulation judiciaire de l'acte valant promesse de vente n'était due qu'à la défaillance des vendeurs dans leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs, pour en déduire l'absence de toute faute du notaire, dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente"
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